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売り主としても、買い主のローンがいつまでに通るのかがわからないと不安になりますから、契約書には「停止条件」というものが付けられ、契約してから何日後までにローンが通るか通らないかの期限をはっきりさせるのです(この「停止条件」は一般には契約してから2〜3週間後くらいが目安です)。
そして、気を付けねばならないのは、このローン条項の欄内において、借りる金融機関名や支店名、借入れの際の利率、借入れ額を確認しておくということです。
これを確認しておかないと、後々面倒が起こる場合があるため、注意が必要です。
業者によってはこのローン条項のところに借入先の金融機関、金利などを一切明記せずに「当社紹介のローン」などと書きこみ、事実上ローン条項を意味のないものにしてしまうような悪質な業者もいます。
「当社紹介のローン」などと書かれると、もし最初に決めた金融自己資金が少ない場合には、先で述べた提携ローンや各種ローンを利用すれば、その不足贈与税がかからないように資金援助を得る方法:機関で審査が通らなかった場合に、別の審査の甘い金融機関に勝手にかえられたりしてしまう危険性もあるのです。
業者側はどこか必ず借りられる金融機関を探し出し、契約が白紙解約になるのを阻止しようとするのです。
不動産業者の問では、俗にこれを「ローン条項つぶし」と呼んでいます。
本来ならば、そもそも最初の金融機関でのローンの審査が通らなかったということは、物件そのものに問題があるか、借りる本人の今後の資金状況に借入先が不安を感じたということなのですから、無理にその契約を進めるべきではないのです。
しかし、そうした購入者の立場を無視し、ローン条項をつぶすような行為をする業者は今でも少なからず存在します。
大手業者ならもはやこんなことはやりませんが、一発屋と呼ばれるような業者はこんなことも平気でやります。
過去には、自社で作ったノンバンクで審査無しのローンを貸し付けていた業者もあったくらいです。
審査などしないのですから、ローンが通らないわけがありません。
業者としてはあくまでも契約優先、お客さんの保護よりも自社利益優先という考えがあったために、こんな非常識なことができたのです。
カバーできることはわかっていただけたと思います。
不動産会社の斡旋でこれらローンを利用すれば、物件価格の2割の頭金がなくとも、その不足分を補えます。
ただ、住宅を購入するに際して、ローンを組むにしても、頭金を少しでも増やしておけば将来的な負担が軽くなることは皆さんお分かりだと思います。
そのため、ローンの借り入れ額を少なくするため、親や祖父母からの資金援助を受けてそれを頭金として補うという方も少なくありません。
ただし、住宅を購入するにあたって、親から一定額以上の資金援助を受けると、それは贈与とみなされ、贈与税がかかってきます。
通常は年間18万円を超える額の贈与を受けると、贈与税という税金がかかります。
もっとも、住宅購入に関しては300万円まで無税になる特例措置があります。
そしてこの特例は夫婦別々に利用できますから、各自の親から援助を受ければ合計で600万円までは無税で援助が受けられます。
しかし、これ以上の金額になると贈与税がかかるため、特例措置を超えるような多額の資金援助は避ける方が多いようです。
しかし、これを「親からの借金」ということにすれば、贈与税は全くかかりません。
例えば、親から資金援助を受ける際、贈与税の特例措置を超える部分については、親子問でお金の貸し借りをしたということにして、親との間に借用害を作成し、「金銭消費貸借契約」を結ぶのです。
借用害を作成する際の目安としては、返済までの期間を明確にし(借り〈収入合算〉「ローンの限度額をもっと広げられないか」といったお客さんの要望は、私が営業マンをやっていた頃にもよくありました。
そんなとき私がお客さんに勧めていたのが、「収入合算」という方法です。
同居予定者が他にいて、本人だけの収入では希望する融資の上限額に届かない時に、この収入合算を利用します。
ローンの申込者本人の両親、祖父母、兄弟、配偶者、婚約者など(年齢は30歳まで)で同居予定であれば、その同居人の収入を合算して、限度額いっぱいのローンを組むことができる金額によって返済期間を数年から数十年とする)、今の基準金利に近いくらいの金利水準で利息を設定し(2%から4%くらいが目安)、書面として残しておくのです。
そして毎月の返済を証明するもの(例えば、親の銀行口座に振込んだときの振込口座の写しなど)を用意し、3月の確定申告時にそれら書面を備えておくのです。
要は、借入金額、返済期間、返済の金利などをはっきりさせ、第三者から見て借り入れの事実を裏付ける証明書類があれば、税務署も贈与でないことを認めてくれるのです。
なお、「共有」によって贈与税の負担をなくす方法もありますが、これは後で言及します。
るのです。
条件さえ合えば、何人でも収入を合算することができます(ただし、本人の月収はそのローンを組むにあたっての必要最低月収の2分の1以上でなければならない)。
仮に妻のパート収入であっても100万円以上あれば、公的な収入として収入合算が可能となります(配偶者控除の対象からは外れるので、その点だけ気をつけること)。
収入条件の厳しい融資機関からローンを借り入れる場合には、どうしてもある程度の収入が必要になりますから、その時には、この収入合算ができるかどうかを検討してみてください。
また、同じような内容ですが、民間融資や年金の協会転貸にも、「所得合算」と呼ばれる方法があるので、そちらも検討してみることをお勧めします。
〈共有〉資金計画を組む際の注意として、最後に「共有」に関してまとめておきます。
共有は、贈与税・相続税・ローン控除・物件売却時の税負担との関わりにおいても非常に大事なので、よく読んでおいていただきたいと思います。
わずかな知識を知っているかどうかで、とんでもない損をしたり、得をしたりする場合があるのです。
そもそも共有(共有登記)というのは、複数の人間が一つの不動産を持つ場合、各自がお金を出し合った割合に応じて、所有権を共有名義で登記する方法です。
大型の住宅などを手に入れようとする場合、親子で住む場合や、共稼ぎ夫婦、内縁関係だったりするなら、共有名義にしておくべきです。
この共有による最も大きな効果は、贈与税がかからないということです。
先の項でも書きましたが、通常、皆さんが不動産を購入する場合、親などから300万円以上の資金援助を受けると、贈与税がかかります。
1000万円までは大幅に税金が軽減される特例もあるのですが、やはり贈与税はかかってくるのです。
しかし、この贈与税も共有にすれば、まったくかかりません。
例として、もし、あなたが4000万円の物件を購入する場合、半額の2000万円を自分の負担とし、もう半分の2000万円を親の援助で受けるとしても、共有登記(自分と親が2分の1ずつ)すれば贈与税はかからないのです(ちなみに申し込み人の持ち分は、全体の2分の1以上あれば大丈夫です)。
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